第461章、房价（2/3）

、沪上、京城、鹏城以及羊城、蓉城、金陵、姑苏等经济发达城市，开发有标志性建筑外，其他城市的蓝星广场项目，都将规划中的写字楼子项目暂时搁置，保留用地。时机成熟再开发。”周洪亮闻言，知道了马由的担心。

两人一边往三环路内侧走，一边交谈。

“正在开发的标志性建筑，现大多已在进行安装工程，有些已开始进行室内装修。按计划，今年年底前，所有项目全部都会竣工、交付使用。这些标志性建筑内，除我们自留的办公面积外，还有我们旗下经营的5星级商务酒店。其他都准备出租。全国写字楼市场不佳，但不代表这些一线城市和经济发达城市的写字楼市场不好。根据市场研究院的测算，未来还有数倍甚至10多倍的需求增量。现在出售不划算。除非对方是世界500强，且出得起价，我们才可能出售。且限制整层及以上出售，不开零。”

“别墅类项目，我们也同样是在一线及经济发达城市，尝试性开发了10多个楼盘。但目前的价格不算理想，所以采取的策略是统一规划，分期开发。以及订单式销售模式。即在小区总体规划前提条件下，完全按客户的要求进行设计，满意后再建造。同时，针对先富起来的一批人正在发展企业的关键时期，蓝星银行专门给了按揭政策，解决他们的先进短缺问题，促进了部分销售。”

“别墅价格不理想，就不用过早开发。实话说，普通商品房的销售对象是老百姓，他们耗费一辈子的存款，来给我们当房奴，我可心有不安。所以我们集团的主要赚钱对象，就是这些富豪。别墅项目一定要有超额利润，才算成功。你要留意一下，华国人多、土地有限。别墅用地早晚会被限制，所以别墅类用地资源会越来越稀缺，我们不要轻易浪费。”

“明白了。我会再审视一下各地的开发计划。”周洪亮示意跟随的助理记录下来。他同时也用手机，开启了录音功能。蓝星集团高管们用的都是特制手机。除拥有卫星通讯、任何地方信号都能覆盖外，功能强大也是一个特点。

马由边说，也在回顾创立地产集团的初衷。

房地产是一个资金密集型产业，也正是蓝星集团的资金蓄水池。储备足够的土地，继而不断采用先进技术、更加环保廉价的建筑材料，压低建筑成本，冲抵资金利息等成本。大势不可违，但尽量影响其他开发商，无法过分涨价，应该还是有一定的效应。不过企业要发展，赚钱是必然，也是企业生存的根源。所以针对高消费人群的商品，他不会心软，更不会充当圣母。

很多人以为房产是暴利，其实在90年代甚至到2008年前，于大多数城市而言，都是一种误解。

成熟的开发商，更看重的是自有资金的投资回报率，而非利润率。这和目前各项政策和市场环境也有关系。土地是协议出让，可以分期付款。改革开放以来，发展最快的是建筑公司，由于充分竞争，市场已基本形成前期工程款由施工方垫资、甚至还有全垫资的事例。

这样，房地产三大成本有两项很少投入。剩下是国家收取的各种税费，其中税大多是交易后才缴纳，各种费是开工前、预售前等环节缴纳。

但总体而言，90年代大多数城市的商品房都可以预售。甚至有些地区，干脆就是空地一块、仅有规划或方案设计，就开始卖房。因此开发商可用预售房款，支付建设进度款。

因而开发商的资金投入较少，不少投资商通过预售，或者银行贷款，早就把前期投入的资本金回收，继续投入到其他项目地块上。所以，大多数正规开发商，没有必要通过拼命提高房价，死守在一个楼盘上。而是通过不断增加楼盘数量、扩大开发规模，让企业发展壮大。

加之，有很多楼盘竞争，你涨价了，别人却又涨，你就卖不掉。这个时代的地产业，和其他产业没有多少区别，