第185章 并不是平庸（1/3）

“我觉得这个行业可能不太好。”

任天行微信回复着关莎，两人的聊天记录如下：

任天行：我查了下，其实从前两年就接连不断有长租公寓跑路了，只不过跑路的公司都不大，所以没激起什么风浪。

关莎：但我感觉这个市场还是很大的，尤其是90后普遍追求更好的生活品质，消费观念也比较前卫，都不太存钱，我还看过相关权威研究院的数据报告，说我国租赁市场将有3万亿的规模，这是一个万亿级别的市场！

任天行：无奈的表情市场是挺大的，但没有企业赚到钱了……反正我感觉大家都在赌，之前那个社区团购也是，风口之上出赌徒……哇，我不幸又说出了一句首创的至理名言！兔子捶胸的表情

关莎：那些暴雷的公司其实是打了歪主意，想疯狂扩张导致的，高吸低收，肯定赔钱啊，我不这么做不行么？我也不搞什么租金贷，赚正常的钱不就好了？

任天行：但是这个行业已经跟社区团购一样被搞臭了，搞臭了，大家就不相信了……

关莎：但我搜了一下头部上市的公司，就是前几个月美国纳斯达克上市的青客，还有这个月上的那个蛋壳，不都挺好的么？

任天行：哪好了？它们的财报你看过没？我看过，报表连续三年都是亏的，还想扩张……蛋壳上市后直接都破发了，头部公司都混成这样，非头部的更惨。

关莎：……

任天行：（文件）《长租公寓行业发展报告》

关莎点开文件，仔细浏览了一遍，看到一段关键信息：长租公寓在入住率在95的情况下，拿房成本达到租金收入的60则息税前利润率为0；人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为0；综合来看，55的拿房成本占比和百间65的入住率是盈利的临零界点。

任天行：相当于你55块拿来的房子，要100块租出去，而且得有65以上的房子都租出去，你才有可能不亏钱，注意我说的哦，是不亏钱，还不是赚钱。

任天行紧接着就把上市的那两家长租公寓的公开报告发给了关莎。

任天行：蛋壳的租客入住率也就七八成，空置率还是比较高的，租不出去的那些房子，房租还是要付给房东，流动性压力很大，万一遇到什么不好的情况空置率提高，资金链就有可能断裂，现在不是一个什么冠状病毒来了么？不知道会不会对租房市场有什么其他影响，但这种呼吸道的疾病，肯定都怕传染，我估计合租房肯定是要凉凉一段时间了……

关莎此时盯着任天行发来的数据：与业主签订租赁合同后，蛋壳需要翻新与装修，离转租出去，一般需要1721天。而入住率从2017年2019年，分别是85.8、76.9、76.7。

任天行：而且还有一个问题你发现没有，长租公寓的收入主要来自租户的租金与服务费，但根据他们2017和2018的全年财报，平均每月每间房租出去的收入是2439元、2352元；同期每月租金成本为1718元、1637元，租出与租入的利差其实一直在收窄，2019年财报过几个月也要出来了，我觉得这个利差会继续收窄。

为了多收点租金，蛋壳都将什么客厅隔断了多租一套小隔间出去……

青客之前利差还有33.9，现在也降到25了，他们其实都没有高收低租，但从财报来看，他们的行政、营销和科技等经营支出很大，租金收入不能覆盖，所以其实仍然都是亏损的。

关莎：……

跟任天行聊完后，关莎心情很不好，她忍不住又回到了雁子谷，看着来往的行人与繁华的市井，在一个公交站牌下一站就是半小时。

车来了又走，走了又来，上下车的行人络绎不绝，每个人的脸上都似乎藏着心事，除了公交车司机偶尔会在关