第1800章 最后狂欢（1/2）

杨副主任与吴教授和刘教授三位一齐追问，白手也不隐瞒，说出了当初自己的具体分析。

“我先说发展趋势。按照二零零五年的房地产投资总额增长率，以每年増长百分之十计算，再刨去物价上涨因素。到二零二零年，年房地产投资总额，将高达二十五万亿元。很显然，这个很难达到，因为如果加上房地产行业的上游产业和下游产业，至少要占gdp的百分之四十。”

“也就是说，这是不可能的。换句话讲，每年的房地产投资增长率，应该是逐步下降，并降到百分之五以下。否则的话，房子太多了，多得没人住了，多得全国人民平均拥有两套以上房子。就拿现在也就是二零一五年来说，就全国房子的总数量，哪怕城市化达到百分之七十，也已经够住的了。”

“我们现在有很多问题。比方说保障房建设，各地不积极，欠帐很多。比方说土地财政，为了保持地方财政收入，必须高价出让土地，房价就难以稳定。比方说资本贪婪，现在的房企，融资的杠杆已提升到平均六倍以上。比方说居民负债率，已经高到应该刹车的地步……”

“我再说说宏观调控。房价的上涨速度，已连续多年高出居民收入的速度。所以有必要打压房价，这是这几年宏观调控的基调。非常遗憾，每一次打压以后，都会是报复性上涨。这不是不能宏观调控，而是宏观调控不够到位，不够有力，或不够精准。也就是说，咱们的宏观调控缺少顶层设计。”

“还有就是社会需求。我说的社会需求，指的是房地产市场的购买力。购买力不是无穷的，而是有限的。达到一定高度后，往下走是肯定的。房子越造越多，买房的人越来越少，这就是房地产行业的发展趋势。有人说，中国的城市化率，远远没有达到西方发达国家的城市化水平，这个纯属扯蛋。”

“动不动就与西方发达国家比较，是海归派的说法，其实是在耍流氓。人家人均gdp几万美元，咱们只有人家的几分之一，这怎么比较？人家的城市化，经过几百年的积累，才达到现在的百分之七八十。咱们改革开放还不到四十年，怎么可能达到人家的城市化程度。”

“综上所述，简单的讲，就是房子太多了，购买力却下降了，整个房地产行业必定是逐步下行。在这种情况下，国家必定要进行顶层设计。我不知道国家会如何进行顶层设计，但有一点可以肯定，那就是一定会给房地产行业降温。所以在赌局开始的五年前，我判断十年左右，房地产行业见顶并进行调整，并逐步下行，直到停在它合适的位置上。”

白手一口气说完。

杨副主任说道：“老白，说得深刻啊。”

“老杨，你记住了，我现在要说的话，才是最深刻的。接下来的一轮调控，也就是去库存，将是房地产行业站在顶峰上的最后一次狂欢。”

吴刘二老频频点头。

刘教授说道：“小白说的是对的。我对房地产行业不太了解，我只关注这个行业的一个数据，就是头部房企的利润率。我惊奇的发现，它们的利润率在不断的下降。这就充分的证明，这个行业确实到达了顶峰，或即将抵达顶峰。”

吴教授也说道：“我也只关注其中的一个数据，就是百家头部企业的负债率。我做过精确统计，百家头部企业的负债率，已经达到了百分之六十五左右。这太危险了，如果再狂欢一次，达到百分之七十及百分之七十以上，那就要给这个行业亮红灯了。”

三个裁判，都希望白手赢得赌局，也相信白手能赢得赌局。

白手自己就更不用说了。

白手心知肚明，看看现在，展望五年之后的市场，他能看到那种水满四溢的局面。

房地产行业逐渐的资本化和金融化，可以想见其坠落程度，未来难说美好。

酒未足，饭已饱。